Страхование квартиры: деньги на ветер или рука помощи в нужный момент? Страхование при ипотечном кредитовании Страхование конструктива

При покупке квартиры в ипотеку клиенту банка есть о чем волноваться, помимо страхования, но внимательно подойти к оформлению полиса все же необходимо - чтобы потом не кусать локти.

Кредитное страхование - один из двигателей всего рынка: и life, и nonlife. Именно на него (помимо ОСАГО) чаще всего жалуются клиенты. Причина не только в том, что между страховой и клиентом есть «прослойка» в виде банка, но и в комплексности этого вида. Обычно банк требует застраховать не только сам объект залога (квартиру или дом), но и жизнь заемщика, а также право собственности (титул). И продавец (банк), и «поставщик услуги» (страховая компания) заинтересованы в навязывании клиенту максимального пакета. А клиент, которому и так платить проценты по кредиту, естественно, хочет минимизировать затраты. Давайте разбираться, что из ипотечного пакета обязательно, а от чего можно отказаться.

Начнем с того, что единственным обязательным по закону видом страхования при ипотеке является страхование залога - согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 35 данного закона гласит, что, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту, то есть возврата всей суммы.

Вопрос страховой суммы - отдельная тема, причем очень важная, так как от нее зависит размер платежа по договору. Как правило, в большинстве договоров страховая сумма равна телу кредита (иногда плюс 10-15% для гарантий того, что она покроет все, с учетом штрафов за просрочку платежей). Эта сумма уменьшается вместе с телом кредита год от года. Правило действует вне зависимости от того, заключили вы договор сразу на весь срок кредита или только на год с последующим перезаключением.

Однако стоит рассмотреть возможность расширения суммы , обозначенной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. В противном случае при утрате жилья вы не сможете вернуть свой первоначальный взнос по кредиту. Вы можете заключить дополнительный договор страхования не только конструктива, но и отделки квартиры, а также имущества внутри нее. Рекомендуется включить также страхование своей ответственности перед третьими лицами, так как нанесенный соседям ущерб от аварии в вашей квартире обычное страхование имущества, естественно, не включает. А платить по кредиту и оплачивать соседям восстановительный ремонт может оказаться слишком большой нагрузкой для ипотечника.

Страхование жизни и титула по закону не является обязательным, так что в теории от них можно отказаться. На практике же большинство банков предлагают «льготный» (пониженный) процент по кредиту при заключении комплексного договора ипотечного страхования. И если вы отказываетесь страховать жизнь, то вам могут предложить такую ставку, что уже и кредита не захочется. Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60-80%, но обычно повышение ставки банком даже на 1,5-2 процентных пункта сводит на нет экономию на этой части страховки.

К тому же риск смерти заемщика и потери им трудоспособности / получения инвалидности, на мой взгляд, все-таки стоит застраховать, чтобы долги перед банком не ложились на плечи наследников или родственников, вынужденных содержать потерявшего трудоспособность.

Если банк требует оформить полис в какой-то конкретной компании, это нарушение ФЗ «О защите конкуренции» и постановления правительства РФ № 386 - можете смело жаловаться в ФАС. У вас в любом случае должен быть выбор из аккредитованных банком страховых компаний.

То есть в теории вы можете предоставить при оформлении кредита уже действующий договор страхования жизни со сроком не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем тело кредита. Однако на деле банк вряд ли примет ранее заключенный договор с неаккредитованной компанией . Во-первых, страховая документация (полис и правила) вашего личного договора, скорее всего, отличается от согласованной банком. Во-вторых, банк точно не устроит, что выгодоприобретателем являетесь вы, а не он.

К тому же набор рисков в стандартном полисе страхования жизни (СЖ) может отличаться от того, который требует кредитор. Например, применительно к кредитному страхованию некоторые госбанки требуют обязательного включения в договор риска временной потери трудоспособности, что не входит в базовый набор риска по страхованию жизни (смерть по любой причине, смерть от несчастного случая, инвалидность I и II группы по любой причине и в результате несчастного случая).

Можно заключить с компанией договор-райдер на страхование дополнительных рисков. Например, онкострахование или от террористических актов (обычно эти риски не входят в стандартное покрытие СЖ). Многие ипотечники полагают, что полис, купленный при выдаче кредита, покрывает такие риски, как сломанный палец или ожог. Однако это заблуждение. Если вы не заключили договор на страхование от несчастного случая, никаких выплат вам не положено - палец придется лечить за свой счет.

Стоит отметить, что по любому дополнительному договору выгодоприобретателем являетесь вы сами, а не банк. А вот стандартный договор страхования вашей жизни и залогового имущества всегда заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая ваш кредит будет погашен, а остатки суммы получите вы или ваши наследники.

Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

Многие банки не возражают против оформления титульного страхования только на первые три года владения недвижимостью. Однако при этом нужно понимать, что если объявятся собственники квартиры, не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права (например, незаконно обойденные во время приватизации), то риск ее потери ляжет на вас. Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет три года - если один из участников сделки ее опротестовал. Но в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня сделки.

Отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить около 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 5 млн рублей - около 7 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

Лучший механизм защиты квартиры от разных напастей - страхование. Конечно, страховой полис не потушит огонь и не заделает протечку в трубах, но хотя бы поможет возместить потери. О том, от чего можно защитить свою квартиру с помощью страховки и сколько придется на это потратить, рассказывает журнал сайт.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Что страховать будем?
Для обывателя – его личное пространство: любимое кресло, дорогой телевизор, раритетный бабушкин чайник. Страховые компании не сентиментальны, в их понимании квартира делится на четыре составляющих: «Объектами страхования могут быть конструктивные элементы (стены, потолки, оконные и дверные конструкции, перекрытия), внутренняя отделка (штукатурные и малярные работы, покрытие стен, потолка, пола), техническое и инженерное оборудование (нетиповые системы отопления, системы кондиционирования воздуха, электропитания, сантехника), движимое домашнее имущество (мебель, электроника, бытовая техника, одежда и т.д.)», - разъясняет порталу Максим Гофман, управляющий продуктом управления розничного страхования ОСАО «РЕСО-Гарантия». Некоторые страховщики техническое и инженерное оборудование объединяют с отделкой, и тогда квартира включает в себя 3 компонента. Страхование любых составляющих квартиры относится к имущественному страхованию .

Компоненты квартиры могут быть застрахованы в комплексе по одному договору и по отдельности. Можно застраховать только домашнее имущество или только отделку, причем в отдельно взятых комнатах. Такой принцип «конструктора» весьма удобен: «Допустим, страхователь владеет квартирой в новом доме, и в ней еще не сделан ремонт, тогда ему целесообразно застраховать лишь конструктивные элементы квартиры, без отделки и домашнего имущества», - говорит Любовь Кононенко, заместитель начальника отдела страхования имущества физических лиц департамента андеррайтинга и урегулирования убытков СК «Согласие» .

Застраховать можно квартиру любой стоимости и типа - от «однушки» в до пентхауса, главное, как отмечает Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки страховой группы «УРАЛСИБ», чтобы имущество, отделка и инженерное оборудование находились в удовлетворительном состоянии, а дом не подлежал сносу, реконструкции или капитальному ремонту, не был бы аварийным или ветхим.

Защита от...
После того как определено, что именно страховать, важно выбрать, от каких бед это имущество стоит защитить. Как отмечает Олег Тырнов, руководитель отдела интернет-продаж страхового оператора «Брокер 24» , перечень рисков обширен: здесь и пожар , и удар молнии , и взрыв газа , и стихийные бедствия (от землетрясения до цунами); и залив , и кража со взломом, и грабеж , и противоправные действия третьих лиц , и даже падение летающих объектов или их обломков . И это лишь «классические» или стандартные риски, которые предлагают в любой страховой компании. К ним некоторые страховщики добавляют собственные варианты: бой стекол, столкновение с транспортом, осадку грунта под фундаментом; вредные воздействия животных и/или птиц... «В «Росно» стандартный набор дополняется такими рисками, как хищение ключей; неосторожные действия третьих лиц при проведении ремонта; перепад напряжения в электросети; залив из-за поломки стиральных, посудомоечных машин или водонагревателей и в результате повреждения аквариума», - рассказывает Артем Искра, директор департамента страхования имущества физических лиц компании «Росно».

С выбором рисков тоже действует принцип «конструктора», более того, как отмечает Александр Блайвас, руководитель департамента массовых видов страхования компании «Росгосстрах» , возможны комбинации не только страховых рисков, но и объектов страхования. Так, отделку и имущество можно застраховать от пожара, залива и противоправных действий третьих лиц, а конструктивные элементы – от пожара и залива. Единственно, что нельзя – застраховаться от дополнительных рисков, не выбрав ни одного классического.

По статистике компании «Росгосстрах», квартирам чаще всего угрожают затопления, за ними следуют противоправные действия третьих лиц, а потом пожары. Как утверждает Татьяна Ходеева, руководитель управления страхования имущества физических лиц ОАО «АльфаСтрахование», самые актуальные риски для «конструктива» - это повреждение водой, противоправные действия третьих лиц, пожар, взрыв бытового газа, для домашнего имущества – еще и кража, а для оборудования и техники - сверхнормативное колебание сетей. От этого и надо страховаться в первую очередь. Но надо иметь в виду, что полный пакет обычно предполагает скидку 3-7% и исключение пары менее значимых рисков сэкономить не поможет.

Классика жанра
Классическое страхование подразумевает, что условия договора – сумма, на которую страхуются объекты, перечень рисков, тарифы – определяются индивидуально. «Страхователь получит полис, в котором учтены все его пожелания, - говорит Любовь Кононенко (СК «Согласие»), - и у него появляется возможность в дальнейшем изменить условия, например, удалить или добавить риски, увеличивать или уменьшать страховую сумму, если приобретены или проданы какие-либо объекты страхования и т.п.».

В ряде случаев на заключение договора по классической программе требуется немного больше времени - на оформление описей, на осмотр имущества и отделки, в ряде случаев – на определение действительной стоимости и т.п. Необходим и определенный перечень документов от страхователя – в обязательном порядке паспорт и документы на квартиру. «Чаще всего страхователи предъявляют свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор социального найма (если квартира муниципальная), договор долевого участия в строительстве (если на новостройку еще не получено свидетельство о праве собственности) и т.п. Стоимость отделки и домашнего имущества также может быть подтверждена документами (договорами о выполнении ремонтных работ, чеками и т.п.), но если таких документов у страхователя нет, это не будет препятствием к заключению договора страхования», - говорит Любовь Кононенко (СК «Согласие»).

Классическое страхование начинается с определения страховой суммы , т.е. лимита, который будет выплачен в случае несчастья. По всем компонентам квартиры суммы лучше устанавливать в соответствии с рыночными ценами. «Многие клиенты стремятся занизить страховые суммы чтобы заплатить как можно меньше (стоимость полиса определяется от страховой суммы. – От ред.). Но в этом случае выплаты в результате страхового случая, скорее всего, не покроют всех затрат на ремонт», - уверяет Наталья Карпова, исполнительный вице-президент группы «Ренессанс страхование» .

Если квартира новая, то страховую сумму конструктивных элементов можно установить на основании договора купли-продажи, а если страхуется «вторичка», то страховой агент обычно ее осматривает и рассчитывает страховую сумму по специальным нормативам, либо проводится профессиональная оценка жилья. Без нее не обойтись, если страхуется элитное жилье.

Страховая сумма отделки и инженерного оборудования определяется на основании договора с организацией, которая проводила ремонт, и чеков, подтверждающих стоимость материалов и оборудования. Конечно, в большинстве случаев квартиры ремонтируют без договоров, поэтому конечная стоимость отделки, если она демократичная, определяется со слов страхователя, а в случае дорогого ремонта также проводится осмотр.

Рассчитать страховую стоимость домашнего имущества тоже помогают чеки. Но если объекты не новые, их стоимость уменьшается согласно нормам амортизации. Если стоимость имущества невелика, не более 15-20 тыс. руб., то его, как правило, включают в полис без осмотра и без составления описи, но и выплата ограничивается указанным лимитом. Если же имущество стоит больше, составляется его опись с указанием стоимости каждого отдельного объекта. Возможно страхование и без описи, но тогда для каждой единицы застрахованного имущества устанавливается лимит, который, как правило, ниже реальной стоимости объектов. Однако дорогостоящее имущество, например, антикварная мебель или предметы искусства, страхуется только по описи, да еще и с обязательным осмотром.

Когда определена страховая сумма и выбраны риски, рассчитывается страховой тариф и стоимость полиса . «Как правило, «конструктив» по полному пакету страхуют по тарифу 0,15 - 0,2%, отделку - 0,5 - 0,6%, имущество - 0,6 - 0,8%», - сообщает Артем Искра («Росно»). Если выбраны отдельные риски, тарифы могут быть ниже. Также тарифы зависят от наличия в квартире сауны, камина, газового котла, сигнализации. Если есть сигнализация либо в подъезде сидит консьерж, применяется понижающий коэффициент 0,95 - 0,97, а если в квартире никто постоянно не живет либо есть смежный балкон, стоимость полиса может вырасти на 5%. Камины же и сауны увеличивают цену страховки на 10 - 20%. Влияет на цену и материал, из которого , например, деревянные перекрытия поднимут стоимость полиса на 30 - 40%.

В Москве средняя стоимость страхового полиса для жилья экономкласса составляет 10-20 тыс. руб ., для сегмента бизнес - $1-2 тыс. , а для элитного жилья – $3-10 тыс. «В обычной квартире, в кирпичном доме, площадью 86 кв. м были застрахованы «конструктив», отделка, движимое имущество и гражданская ответственность перед третьими лицами на общую сумму 8 млн руб. В пакет рисков входили пожар, удар молнии, взрыв газа, повреждение застрахованного имущества водой из водопроводных, канализационных, отопительных систем и систем пожаротушения, кража со взломом и грабеж, а страховая премия составила около 20 тыс. руб.», - рассказывает Олег Тырнов («Брокер 24»).

«Один из недавно застрахованных нами объектов - отделка квартиры и домашнее имущество по полному пакету. Общая страховая сумма по полису составила $350 тыс., а страховая премия – $1458», - приводит пример для бизнес-класса Александр Андраханов, начальник отдела прямых продаж компании ООО ИСК «Евро-Полис».

А о страховании элитного жилья рассказывает Артем Искра («Росно»): «Нами по полному пакету рисков была застрахована квартира на Краснопресненской набережной и имущество в ней на общую сумму $600 тысяч. Размер страховой премии составил $2,8 тыс. И кстати, по данному договору был страховой случай - в результате поломки шарового крана квартира была затоплена соседями сверху, ущерб составил более $120 тыс.».

Страховая «коробочка»
Сегодня широкое распространение получили «коробочные продукты» или экспресс-программы, такие как «Мегаполис-экспресс» от «Росно» или «Росгосстрах-квартира «Актив». Это унифицированные продукты, предусматривающие определенные страховые суммы, несколько наборов рисков, и для каждого случая уже заранее установлена страховая премия. Например, может быть предложено застраховать все компоненты квартиры на 4,6 или 8 млн руб. (при этом устанавливаются лимиты ответственности на каждый объект, скажем, 50% от указанной суммы – «конструктив», 25% - отделка, 25% - имущество), только от пожара и залива либо по полному пакету. Некоторые компании предлагают и более широкий выбор - отдельно определяются страховая сумма и набор рисков по «конструктиву», отделке и домашнему имуществу. Например, в компании «РЕСО-Гарантия» предлагается 7 различных версий такой программы.

«Коробочные продукты» не учитывают индивидуальных особенностей квартиры: как утверждает Олег Тырнов («Брокер 24»), на одних и тех же условиях, заплатив одинаковую сумму, можно застраховать и «двушку» в старом и трехкомнатную новостройку в монолите. Это может показаться несправедливым, но здесь кроется одно из главных достоинств подобных программ – унифицированный подход не требует описи имущества, договоров, чеков, осмотров и оценок, страхователю не нужно считать, сколько стоит его имущество, достаточно лишь расставить галочки в простой анкете и выбрать нужный вариант страхования. Кроме того, по экспресс-программам небольшие убытки обычно возмещаются без документов из компетентных органов.

Но, правда, при серьезном страховом случае сэкономленное при оформлении полиса время придется-таки потратить: «Нужно будет собрать документы, подтверждающие наличие и стоимость застрахованного имущества, которые в случае классического страхования собираются при заключении договора», - говорит Алексей Козьмин («УралСиб»). Не очень приятный момент «коробочных продуктов» и безусловная франшиза: практически всегда предусматривается ущерб, который страхователь будет покрывать за свой счет, обычно это 0,5% от страховой суммы. Не очень хорошие последствия может иметь и тот факт, что экспресс-программы, как правило, рассчитаны на возмещение «по первому риску», т.е. когда происходит первый страховой случай, ущерб (в пределах страховой суммы) выплачивается сполна, а при последующих случаях – лишь то, что еще осталось от страховой суммы. Ну а если от нее ничего не осталось, то договор прекратит действие, в то время как при классическом страховании страховая сумма обычно не иссякает, сколько бы страховых случаев ни произошло. Впрочем, по статистике, на один страховой полис редко когда приходится более одного страхового случая.

Самые дешевые экспресс-полисы стоят около 400-500 руб . Например, такие цены предлагает ИСК «Евро-Полис». А в компании «Ренессанс страхование» минимальная стоимость страхования по «коробочному продукту» отделки и оборудования составляет 750 руб ., а по домашнему имуществу – 960 руб . Правда, таким ценам соответствуют небольшие страховые суммы до 100-200 тыс. руб . или весьма ограниченный пакет рисков. Если же страховать имущество по более реальным ценам, то полис будет дороже.

Так, «Альфастрахование» предлагает продукт «АльфаКВАРТИРА», по которому можно застраховать отделку, домашнее имущество и гражданскую ответственность перед третьими лицами на год. На выбор предлагается несколько вариантов, среди которых «Стандарт» - пожар, удар молнии, взрыв газа, повреждение застрахованного имущества водой, кража со взломом, грабеж; и «Комфорт» - пожар, удар молнии, взрыв газа, повреждение имущества водой, кража со взломом, грабеж, падение летающих объектов, злоумышленные действия третьих лиц, стихийные бедствия. Стоимость полиса при страховании отделки на 300 тыс. руб. по варианту «Стандарт» и домашнего имущества на такую же сумму, но по варианту «Комфорт» составит 3,3 тыс. руб.

В «УралСибе» можно приобрести полис «Моя крепость – экспресс», по нему страхуются «конструктив», отделка, домашнее имущество и гражданская ответственность, возможен полный пакет рисков или выбор отдельных рисков. При полном пакете рисков комплексное страхование квартиры на сумму 6 млн руб . обойдется в 7,2 тыс. руб ., причем «конструктив» будет застрахован на 3,6 млн руб ., а отделка с инженерным оборудованием и домашнее имущество – на 1,2 млн руб . каждое.

В СК «Согласие» представлена программа «Комфорт Город», по которой на страхование принимаются квартиры («конструктив») общей площадью до 150 кв. м, а также их отделка, домашнее имущество и гражданская ответственность. Предусмотрено условие возмещения «По первому риску» и предлагается стандартный пакет из 7 основных рисков. «По данной программе была застрахована 2-комнатная квартира с обычной отделкой и без дорогого имущества, сдаваемая в наем. Были выбраны минимальные страховые суммы: 4 млн рублей по «конструктивным элементам» (т.к. дом оборудован газовыми плитами, страхователь опасался взрыва газа, от которого может пострадать не только отделка квартиры, но и ее «конструктив»), 250 тыс. рублей по отделке и инженерному оборудованию, 150 тыс. рублей по движимому имуществу и 500 тыс. рублей по гражданской ответственности. Общая премия составила 9700 рублей, которую страхователь оплатил 2 взносами в течение 3 месяцев», - рассказывает Любовь Кононенко (СК «Согласие»).

Пока хозяин в отъезде
Еще один модный на сегодня страховой продукт – страхование квартиры на время отпуска или командировки. «Страховка по классической программе на 1 месяц будет стоить около 20% от годовой стоимости полиса», - сообщает Максим Гофман («РЕСО-Гарантия»). Некоторые страховщики разрабатывают краткосрочные продукты, полисы по ним оформляются на срок от 1 до 90 дней. Такие есть в «УралСибе», «Альфастраховании», «Росно» и др.

«В нашей компании есть продукт для выезжающих за рубеж «АльфаТРЕВЕЛ», который подразумевает возможность включения опции «страхование имущества». На страхование принимаются отделка квартиры и движимое домашнее имущество, включая ювелирные украшения, а полис можно приобрести на нашем сайте, не посещая офис», - рассказывает Татьяна Ходеева («АльфаСтрахование»). В «Росно» на время отъезда можно защитить «конструктив», отделку и имущество. Все это принимается на страхование без осмотра. «А стоимость полиса стоит всего 1 или 2 доллара за день в зависимости от выбранных рисков», - говорит Артем Искра («Росно»).

Резюме портала
Сегодня квартиру можно защитить практически от любых напастей, причем учтя все индивидуальные параметры объектов страхования и все собственные пожелания либо приобретя за 5 минут универсальный «коробочный продукт». Просто нужно определиться с выбором, какой метод – «классический» или «экспресс» - вам подходит больше.

Страховые тарифы по страхованию квартир в августе 2011 г. в г. Москва

Сейчас на портале www.irn.ru проходит онлайн-голосование на тему: «На сегодня у вас застраховано». Поделитесь своим мнением!

При оформлении кредитного договора на новостройку так же как при любой ипотеке, возникает вопрос о страховании. Но для покупателей новостройки, особенно на нулевом цикле, страховка обойдется дешевле. Главное - все правильно сделать…

Классика жанра

Традиционное ипотечное страхование представляет собой "три в одном ":

1. страхование жизни заемщика на полную стоимость кредита плюс проценты по нему;
2. страхование собственно недвижимости (конструктив);
3. страхование титула (права собственности).

Помимо страхования конструктива (банки требуют застраховать стены, перекрытия, окна, входную дверь), которое является обязательным, можно дополнительно застраховать и отделку, когда таковая появится (после ремонта). В большинстве случаев это имеет смысл, поскольку в новом доме, продающемся без отделки, как правило, делается достаточно дорогой ремонт, составляющий 20-30% от цены квартиры, а то и все 50-70% - все зависит от размаха и возможностей владельца. А отделка - это именно то, что может пострадать в первую очередь при заливах, пожарах и прочих катаклизмах. Но это дело сугубо добровольное: банк-кредитор убранство вашего жилья вовсе не интересует.
А вот титульное страхование при ипотеке сейчас становится совсем необязательным, даже при ипотеке с вторичным жильем. Как признался "Собственнику" Алексей Козьмин, начальник отдела андеррайтинга страхования имущества и ипотеки страховой группы "УралСиб", банков, предъявляющих такие требования, сейчас уже меньшинство. А уж при кредитовании и страховании только что построенного жилья страхование титула и вовсе становится бессмысленным: сделок с квартирой еще не было, нарушить чьи-то права еще никто не мог, так что и посягать на право собственности заемщика тоже никто не может.

Новое дешевле

В этом, собственно, и состоит главное отличие страхования кредитной новостройки: кроме жизни заемщика, страховать как бы и нечего. Пока дом не построен, имущества как такового еще нет, нельзя застраховать даже конструктив, не то что отделку. После сдачи дома госкомиссии проходит, как правило, еще немало месяцев, прежде чем появится право собственности, которое теоретически можно застраховать, только это совершенно никому не нужно: ни заемщику, ни банку.

Так что же страховать, покупая новостройку?

"При выдаче ипотечного кредита обязательным, на основании Закона об ипотеке, является только лишь предмет залога, - отмечает начальник отдела ипотечного страхования «Московской страховой компании» Вера Выжул. - При кредитовании под покупку новостройки, еще не обладающей статусом предмета собственности, о страховании предмета залога не может быть и речи: предмета пока нет. Многие банки в качестве гарантии возврата денег требуют заключать договор страхования жизни и здоровья заемщика в пользу кредитора - этот вид страхования не обязательный, но, являясь одним из требований кредитного договора, обязывает заемщика становиться страхователем по личному страхованию".
В итоге страховой договор по ипотечным новостройкам делится на две фазы: до и после возведения конструкций. До - страхуется жизнь заемщика, после - добавляется страхование имущества. Как рассказал "Собственнику" Козьмин, при получении ипотеки через АИЖК существуют и отдельные договора по жизни и имуществу, и комбинированные, когда оба эти вида страхования включены в один договор. При страховании заемщика, покупающего новостройку, можно заключить комбинированный договор, просто часть его положений по имуществу не будут действовать до вступления страхователя в права собственности. Эта часть договора вводится в действие дополнительным соглашением.
Выгодоприобретателем (тем, кому положены выплаты по страховому случаю) по договору страхования, по сути, всегда является кредитующая организация. Страхователь или его наследники могут указываться в тексте договора выгодоприобретателями, но с обязательным погашением остатка ссудной задолженности из средств страхового возмещения, подчеркивает Выжул.

Страхование дольщиков

При вложении средств в недострой (то есть при покупке новостройки на ранних стадиях строительства, а то и вовсе на нулевом цикле) возникает еще один вид страхования, не имеющий места на вторичном рынке недвижимости, - это страхование финансового риска невозврата вложенных в строительство средств.
Но к страхованию недвижимости он отношения не имеет, является сугубо добровольным и, на самом деле, не очень распространенным. При количестве обиженных дольщиков в нашей стране и масштабах случавшихся нарушений в этой области тариф по этому риску должен быть очень высоким. Впрочем, при желании этот вид страховки можно обсудить со страховщиком в индивидуальном порядке - в базовый пакет он не входит. "Права покупателя могут быть застрахованы, - замечает Вера Выжул, - но набор рисков не очень велик и не всегда отражает реальные желания страхователей. Этот вид страхования относится к финансовым рискам и обязательным при заключении кредитного договора не является".

Тарифы по всем видам страхования, связанным с ипотекой, никак не отличаются от классических вариантов этих страховок. По жизни и здоровью тариф сильно зависит от возраста (с 18 лет - 0,24-0,18% от страховой суммы; ближе к 65 годам - 3-4%). Причем большинство компаний не требует справок от врачей и прохождения обследования, пока страховая сумма не начинает приближаться к $200 тыс.
Конструктив страхуется, в среднем по рынку, по тарифу 0,13-0,2% для квартир. Страхование загородного дома обходится дороже, поскольку там возникают принципиально иные риски.
Титульное страхование обходится обычно в 0,25-0,4% от стоимости квартиры.

При оформлении кредита на покупку жилья многие заемщик не знает что такое ипотечное страхование, так как сталкивается с этим впервые. Обычно банки сознательно ставят клиента перед фактом о необходимости оформления полиса тем самым ограничивая выбор. В действительности клиент сам может подобрать страховую компанию и заключить с ней договор на более выгодных условиях. Однако, чтобы сравнить все предложения потребуется дополнительное время.

Что такое ипотечное страхование и их виды

Банковские учреждения при заключении договора ипотеки оповещают клиентов об обязательном оформлении ипотечного страхования у одной из компании-контрагента. Притом что согласно ФЗ «Об ипотеке» обязательному страхованию подлежит лишь объект недвижимости. Тем не менее некоторые банки склоняют заемщиков к оформлению полного пакета услуг, включающих целых три программы:

1. Конструктив – это обязательный вид страхования подразумевает защиту объекта ипотеки, в число рисков входит: пожар, затопления, стихийные бедствия. Страховая сумма, как правило, одинакова со стоимостью жилья. Цена полиса зависит от ликвидности объекта недвижимости.
2. Титул – защита права собственности заемщика, на случай, если будут оспариваться имущественные интересы. Компенсация, равная стоимости имущества выплачивается страхователю. Банк может настоять на оформлении такого полиса, в случае если недвижимость перешла предыдущему собственнику по наследству или дарственной.
3. Страхование жизни и здоровья заемщика. В число рисков включены: потеря трудоспособности (временная или постоянная), смерть. Некоторые компании перед заключением договора обязуют клиента оформить медицинский сертификат. При наступлении страхового события банку компенсируется остаток неуплаченного кредита.

При ипотечном страховании выгодоприобретателем в первую очередь становится банк. Например, клиент оформил страховку конструктив, выплатил 60% займа, но произошел пожар. В этом случае остаток долга (40%) будет компенсирован банку, клиенту часть выплаченных средств никто не вернет.

Как осуществляется процедура страхования

Изначально заемщик должен определиться с кредитным учреждением и объектом недвижимости. Далее, при обращении в банк необходимо попросить выдать список аккредитованных страховых компаний, у которых можно купить полис.

Желательно проанализировать все варианты, например, Сбербанк предлагает неплохие программы комплексного страхования, но они значительно дороже, нежели у других компаний. Кроме того, условия кредита могут быть подобраны именно с учетом определенного пакета услуг. Тот же Сбербанк, при отказе от страхования прибавляет к ставке 1%.

Страхование залога осуществляется после оформления кредита и вступления прав собственности. В ряде банков процедура страхования это лишь формальность, полис оформляется прямо в офисе после одобрения кредита. Кстати, если у заемщика нет наличных на взнос, то стоимость полиса может быть включена в сумму кредита. В случаях, когда заемщик решил купить страховку самостоятельно, но этого не сделал, то банк имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата заемных средств.

Как узнать стоимость страховки

Ипотека обычно заключается на длительный срок (до 30 лет), страховщики не желают оформлять полис на такой период. Поэтому его следует продлевать ежегодно до момента погашения долга. Кстати, по окончании срока действия договора можно перейти на обслуживание к другой компании, штрафов за это нет. Однако, если расторгать договор со страховой в период его действия, то следует узнать возвращается ли часть взносов за неиспользованное время.

Тарифы и условия ведущих страховых компаний:

Кроме перечисленных контрагентов, есть ведущие организации, которые заслужили положительную репутацию, это: Альянс (Росо), ООО «Зета», Группа Ренессанс Страхование, ОО СФ «Адонис», страховая компания «Гелиос», ВТБ Страхование. Тарифы у перечисленных страховых отличаются в зависимости от вида полиса.

Стоимость полиса рассчитывается, исходя от остатка тела по займу. Страховая сумма ежегодно уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.

При досрочной выплате кредита продлевать договор не нужно. Кроме того, заемщик имеет право вернуть часть страхового платежа за неиспользованный период. К примеру, полис куплен на 5 лет, а клиент выплатил все взносы за 3 года (36 месяцев). Выходит, что за 24 месяца страховка уплачена заранее, за этот период часть взносов можно вернуть.

Для предварительного расчета ипотечного страхования некоторые из страховых компаний размещают у себя на сайте онлайн-калькуляторы. Обычно, данные о базовых тарифах скрыты. Чаще всего клиенту на сайте предлагают заполнить онлайн заявку, где следует ввести свои контактные данные и параметры ипотеки, результат расчета высылается на электронную почту. Окончательная сумма будет известна только после личного обращения в компанию.

Несмотря на то, что непредвиденные ситуации с недвижимостью (заливы, пожары, кражи имущества) случаются сплошь и рядом, наши соотечественники не торопятся страховать свои квартиры. Можно даже говорить о том, что почти каждый из нас неумышленно заливал соседей или наоборот, оказывался пострадавшим в результате халатности или неисправной сантехники. На устранение перечисленных неприятностей (и далеко не только их) необходимо где-то срочно находить вполне серьезные суммы, но, невзирая на это, страхование жилья в нашей стране как-то не стало распространенным явлением.

В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, выгодно ли оформлять страховой полис, каким бывает страхование и чем эта мера может оказаться полезной в действительности.

Культура страхования недвижимости в России

Кстати

Впервые механизм страхования недвижимости был описан в древнем Вавилоне, соответствующим текстам исполнилось уже более двух тысяч лет.

В странах Западной Европы, на Североамериканском континенте, в Скандинавии и Британских островах, Японии страхуют все и вся, так как прагматичность финансово грамотных людей предполагает иметь какой-то план на тот или иной жизненный случай. Если произойдет какая-нибудь неприятность, то на ликвидацию последствий пойдут деньги страховой компании, а не владельца недвижимости. Мало того, это будет не просто сумма, сформированная страховыми взносами – страховка позволит покрыть все убытки (или в зависимости от условий договора), даже если полис был приобретен всего за пару лет до наступления страхового случая.

Как же обстоит положение дел со страхованием квартир в России? Надо сказать, неважно обстоит. Традиционно этот способ, позволяющий обезопасить свое (а также и чужое) имущество не прижился. Наши граждане, а надо сказать, большинство из них вовсе не получают избыточный доход, стараются избегать любых трат, дабы хоть как-то уложиться в семейный бюджет, а некоторые и вовсе не задумываются о том, что неприятность может случиться с каждым. Если в некоторых странах культура страхования жилой недвижимости развивается уж не одну сотню лет, то в пределах РФ эта культура, к сожалению, находится в зачаточном состоянии – она существует, однако развиваться явно не торопится.

С татистика показывает (данные «Росгосстраха»), что доля застрахованных квартир составляет порядка 5% всего жилья на территории России, в «ВТБ Страхование» полагают, что эта доля несколько выше, однако не достигает 10%. Как правило, страхуются новостройки, и, в основном, новостройки ипотечные. Оформление полиса на такой страховой случай, как частичное или полное разрушение объекта - стандартное требование со стороны банков, желающих защитить свои средства, выданные на покупку жилья. Можно, конечно, и отказаться от страхования, но тогда процент по кредиту будет выше. Ну и, определенный вклад в статистику вносят «сознательные» граждане, которые понимают природу рисков и не хотят, в случае чего, остаться без поддержки (особенно, если речь идет о недешевой недвижимости).

К чему готовимся? От чего страхуются чаще всего?

Естественно, что квартира, которая часто является самым ценным имуществом, находится на первых позициях списка вещей, которые необходимо застраховать. Но часто при оформлении полиса учитывается не только вероятность наступления события, при котором что-либо случается с вашей квартирой. Страхуется также «гражданская ответственность» - если по причине вашей невнимательности пострадают ваши соседи, возмещать им ущерб будете не вы, а страховая компания.

То же самое относится и к еще одной неприятности, которая вполне может случиться с каждым – несанкционированное проникновение в квартиру злоумышленников и, как результат, исчезновение всего мало-мальски ценного имущества.

Несмотря на то, что сегодня почти в каждой квартире установлена металлическая дверь, хотелось бы напомнить читателю, что сегодня еще не научились делать таких замков, которые нельзя было бы вскрыть тем или иным образом. Кроме того, качество многих таких дверей оставляет желать лучшего, ведь многие стараются сэкономить на этом, а рынок, соответственно, откликается на потребности населения.

Природа наиболее распространенных страховых случаев

Теперь рассмотрим статистику иного рода. Примерно 80% возгораний, которые привели к пожарам в недвижимости, происходит именно в жилых помещениях. В ряде случае причиной возгорания становится неисправная или устаревшая электропроводка. В то же время, 90% жилого фонда в РФ – это квартиры в домах с изношенными инженерными системами. Если по причине неисправной проводки возникают пожары, то по причине износа систем водоснабжения, канализации и отопления происходит затопление квартир. Таким образом, если вы, конечно, не счастливый обладатель (застрахованной) новостройки, риск того, что в вашем жилье произойдет нечто подобное, является достаточно высоким.

Страховые продукты – что предлагают страховщики

Участники рынка страхования недвижимости условно делят страховые полисы на несколько видов, которые мы вкратце сейчас и опишем:

Ипотечное страхование. В таких продуктах количество страховых случаев (повреждения отделки, инженерных коммуникаций, конструктивных элементов, пр.) определяется банком. Банк также рассчитывает сумму покрытия, исходя из суммы кредита. Этот вид не требует осмотра недвижимости;

Комплексное страхование. «Коробочный» продукт от страховщиков включает конкретный перечень рисков, а также определяет фиксированную сумму, которую выплатит страховая компания при наступлении того или иного страхового случая;

Индивидуальные условия. Клиент может самостоятельно определить, что именно он желает застраховать. Это может быть ответственность перед соседями в случае, если в его квартире произойдет нечто, повлекшее за собой ущерб для третьих лиц, может застраховать определенные элементы отделки, пр.

Отраслевые специалисты указывают, что подавляющее большинство полисов являются комплексными и включают страхование конструктивных элементов (стен), отделки, имущества, которое находится в квартире, а также гражданскую ответственность.

От набора страховых случаев, отраженных в договоре, зависит и сумма покрытия, от которой, в свою очередь, зависит и сумма взносов. Эконом-варианты предполагают, чаще всего, страхование ответственности или страхование просто отделки, и чаще всего, страховые случаи возникают по причине банального затопления соседей снизу. Сумму, которая выплачивается страховой компанией при частичном повреждении недвижимости, определяют эксперты. Которые, в свою очередь, отталкиваются от суммы затрат, которые необходимо будет понести для ликвидации повреждений.

Сколько стоит «рука помощи»?

Интересно, но мало кто представляет себе – сколько стоит страхование жилья, возможно, завышенные представления о сумме взносов и отталкивают граждан от мысли о страховании квартиры. Стоимость годового полиса (срок действия ограничен одним годом) стартует всего от 500 руб. То есть, если вы пожертвуете этими деньгами, страховая компания примет финансовое участие в ликвидации последствий, например, небольшого подтопления вашего жилья соседями сверху. Если же вы опасаетесь пожара, годовая страховку конструктивных элементов квартиры будет стоить примерно 0,1% стоимость жилья.

Клиенту иногда бывает сложно понять, как формируются страховые тарифы. Чтобы рассчитать тариф, страховщики используют базовую ставку, применяемую к недвижимому имуществу. Затем добавляются коэффициенты, каждый из них включается или исключается в зависимости от параметров конкретного объекта.

Так, например, учитывается тип строительных материалов, которые использовались для возведения дома (оценивается его устойчивость к возгораниям), срок существования недвижимости.

Вообще на тарифы состояние жилья влияет достаточно сильно, поскольку в новом жилье инфраструктура абсолютно новая, соответственно, снижается риск затоплений и пожаров, которые, в большинстве случаев, возникают именно из-за изношенных коммуникаций.

Кстати, на тариф влияет не только состояние и параметры жилья – сумма взноса может увеличиться, если в здании или на территории находится объект, где используется потенциально огнеопасное оборудование (например, в подвале жилого дома работает сауна). Также влияет на стоимость полиса использование жилья в коммерческих целях, если проживание в квартире носит периодический характер – если жилплощадь не используется, растет риск проникновения и хищения имущества. Влияет и на стоимость полиса наличие (или отсутствие) защитных решеток на окнах.

Некоторые клиенты стараются застраховать все, что в их силах и порой выдвигают довольно экзотические требования, несмотря на то, что стандартные страховые случаи, включаемые в многие полисы, учитываются и покрываются во многих ситуациях. Если даже взять такой невероятный и не имеющий прецедента пример, как нападение на квартиру инопланетных пришельцев, то даже эту ситуацию отражает пункт «противоправные действия со стороны третьих лиц».

Страховой бизнес «изнутри». Как зарабатывают страховщики

Но зачем все это нужно страховым компаниям? Если до сих пор мы рассматривали рынок страхования недвижимости с точки зрения потребителей, то теперь пришла пора выяснить, как устроен этот бизнес, и как он работает.

Казалось бы, совершенно невыгодно компенсировать кому-либо стоимость возмещения убытков при столь скромных взносах. Все тарифы и страховые продукты формируются на основании статистических данных, то есть, информация о том, сколько было собрано взносов и сколько было выплачено за определенный период, позволяет рассчитать прибыльность. И чем дольше компания работает на рынке, тем точнее статистика, а чем больше людей пользуются ее услугами, тем более выгодные тарифы она может предложить своим клиентам. Последние, кстати, могут принимать участие в различных программах лояльности, накапливая дополнительные скидки, и с каждым годом тарифы для них оказываются все более выгодными.

Кроме того, чем больше количество людей, которые страхуют свое жилье, тем ниже становятся взносы по отрасли в целом, так как ценовая составляющая играет немалую роль в конкурентных преимуществах той или иной компании. Так, в странах Западной Европы полисы приобретает 90% населения и там самые низкие суммы взносов.

Главный вопрос: как выбрать страховую компанию

В первую очередь необходимо изучить страховые компании, которые работают на рынке, выбор страховщика, пожалуй, самое важное в данном вопросе. В принципе, сегодня тарифы по рынку не очень существенно отличаются.

Нужно понимать, что компании, работающие недавно, может попросту исчезнуть, и есть вероятность, что это произойдет до наступления страхового случая. В этом плане рекомендуется обращать внимание на организации, которые имеют успешный опыт работы в течение десятка лет.

Полезно поискать в Сети сведения, которые относятся к взаимодействию компании со своими клиентами, можно просмотреть судебные дела и открытые в связи с ними исполнительные производства. Это позволит узнать о случаях, когда компания отказывалась возместить ущерб, однако, рассматривая такие случаи, стоит разобраться, и выяснить – кто же неправ, ведь всегда находятся те, кто желает поправить свои финансовые дела и получить страховое возмещение в большем размере, чем понесенный ущерб.

Можно найти информацию о соотношении реализованных полисов и частоты выплат. Если компания продает много полисов, а выплаты производит редко – стоит задуматься о том, что в случае необходимости вам придется приложить немало усилий, чтобы выбить свою компенсацию. Однако излишняя щедрость в подобном вопросе также может навести на определенные мысли – возможно, имеет место неграмотный менеджмент, в результате непродуманных действий такая компания может разориться.

Заключение

Приобретение страхового полиса по недвижимости является единственно возможным способом переложить расходы на страховую компанию в случае таких неприятных происшествий, как пожар, затопление. Кроме того, страховка покроет ущерб при краже вещей из квартиры. Перед выбором страховых рисков нужно трезво оценить вероятность таких происшествий в вашей квартире и выбрать надежную компанию, которая действительно проводит выплаты по страховым случаям.

Игорь Василенко