Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, его использование в управлении недвижимостью. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости Анализ наиболее эффективного использования встроенного помещения если

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это:

Юридическая допустимость;

Физическая осуществимость;

Финансовая обеспеченность;

Максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость.

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Необходимо учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

Физическая осуществимость.

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки. Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Финансовая обеспеченность.

Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них рассчитывается общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность.

Максимальная продуктивность -- это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости -- земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

* наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

* наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив. Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа - один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование. Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

Застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

Застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

Разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

Застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.

Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае необходимо ответить на ряд вопросов:

1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то следует определить:

Затраты на снос существующих строений;

Вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

Характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

Уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

Стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

* сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

* проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

* проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

* уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы. Необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного.

При оценке рыночной стоимости объекта оценки необходимо соблюдать принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Наиболее эффективное использование -- это наиболее вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически разрешено, экономически целесообразно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о правовом зонировании территорий в соответствии с Градостроительным кодексом, положениями об исторических зонах и законодательством в области окружающей среды, другими законодательными актами.

Физическая осуществимость: использование участка должно быть физически возможным. Варианты использования могут ограничиваться физическими характеристиками участка, такими как размеры, форма участка, протяженность фронтальной границы, топография, почвы, подпочвенный слой, климатические условия.

Финансовая осуществимость: при анализе альтернативных вариантов использования оценщик должен принять во внимание спрос на каждый из вариантов и наличие других конкурирующих участков земли, удобных для подобного использования, которое формирует предложение. Эти факты необходимо взвесить при экономическом анализе. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования, которые не отвечают экономической целесообразности, отвергаются, а оставшиеся позволяют оценить потенциальный чистый доход.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, НЭИ определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

наибольшая вероятность использования,

физическая возможность,

экономическая оправданность,

соответствие требованиям законодательства,

финансовая осуществимость,

максимальная стоимость.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями.

Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.

Объектом оценки является помещение магазина, находящегося по адресу: г.Самара, ул. Советской Армии, дом 157а.

Объект расположен г. Самара Советский р-н. Среди законодательно разрешенных способов использования земельного участка можно выделить торговое, офисное, складское назначение.

Таблица 6. Анализ наиболее эффективного использования

Вариант использования	Законодательная разрешенность	Физическая осуществимость	Финансовая осуществимость	Доход от сдачи в аренду руб./кв.м в месяц	Источник информации	Вывод о НЭИ

					http://www.rielt-bg63.ru
Торговое					http://www.rielt-bg63.ru
Складское					http://www.rielt-bg63.ru

Учитывая законодательную разрешённость, объемно-планировочные характеристики объекта, а также расположение оцениваемого помещения оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием помещения является использование для размещения торгового помещения:

Доходность от сдачи в аренду

Офисное 230,3 м 2 * 275 руб. * 12 мес. = 759990 руб.

Торговое 230,3м 2 * 800 руб. * 12 мес. = 2210880 руб.

Складское 230,3м 2 * 200 руб. * 12 мес. = 552720 руб.

Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки: законодательная разрешенность, объемно-планировочные решения, анализ ближайшего окружения позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости будет использование для размещения магазина, либо предприятия офиса (сервиса) .

недвижимость рынок торговый стоимость

ОБОСНОВАНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Орлова Дарья Михайловна,

студент 5 курса, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

E - mail : daryaorlova 92@ gmail . com

Лепихина Ольга Юрьевна

научный руководитель, канд. техн. наук, ассистент, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

АННОТАЦИЯ

Значительная часть инвесторов, делающих вложения в объекты недвижимости, в первый же год разоряются. Одна из причин такой ситуации - изначально неверный выбор варианта использования объекта недвижимости. В статье предлагается совершенствование методики выбора наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости на основе учета предпочтений населения близлежащей к оцениваемому участку территории, а также расчета потребности территории в объектах оцениваемых видов использования. Такие мероприятия обеспечат более обоснованный выбор варианта ННЭИ объекта недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, наилучшее и наиболее эффективное использование, социологический опрос, рыночная стоимость.

Введение

Известно, что стоимость любого объекта недвижимости (в частности, земельного участка) определяется доходом от его использования. Величина этого дохода напрямую зависит от эффективности использования объекта, что предполагает применение методики анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ позволяет выявить наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта недвижимости .

Современная методика анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации во стребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оце ниваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Однако, на наш взгляд, в этой методике недостаточно затронут учет интересов потенциальных пользователей будущего объекта. Проведение такого анализа позволит выявить предпочтения населения по размещению того или иного объекта на оцениваемой территории и спрогнозировать будущие доходы от использования объекта. Кроме того, по мнению авторов, существующую методику было бы целесообразно дополнить определением достаточности обеспечения населения близлежащей к объекту территории объектами того или иного вида использования.

На основе этих двух аспектов сформулированы цель и задачи настоящей работы.

Цели и задачи работы

Цель: обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости земельного участка, расположенного в центральной части города Янаул республики Башкортостан с учетом интересов населения и анализа потребности близлежащей к участку территории в объектах оцениваемых видов использования.

На основе цели сформулированы задачи работы:

· Анализ современного нормативно-правового и методического обеспечения определения ННЭИ объекта недвижимости;

· Проведение натурных обследований и сбор необходимой информации об оцениваемом объекте недвижимости и его прилегающей территории;

· Анализ рынка недвижимости района, в котором расположен объект оценки;

· Определение возможных альтернатив использования земельного участка;

· Анализ возможных альтернатив по критериям определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и выбор наилучшего варианта.

Методы исследования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, отвечающее четырем критериям:

1. правомочность , то есть законное использование земельного участка и объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству Российской Федерации .

На этой стадии оценщиком рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство. На основании анализа правовой и нормативной базы формируется перечень конкретных видов потенциального использования объекта недвижимости.

Очень важно в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками .

2. физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка и стоящего на нем объекта недвижимости способов использования .

К указанному критерию относятся следующие показатели: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение). Все вышеперечисленные показатели в той или иной мере влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения

3. финансовая оправданность , то есть выбор такого варианта использования земельного участка и объекта недвижимости, который будет приносить доход владельцу .

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении .

4. максимальная эффективность , то есть выбор того варианта, который, являясь физически возможным, правомочным и финансово оправданным, приносит наибольшую чистую прибыль .

При анализе ННЭИ объекта недвижимости оценщики применяют два приема:

1) наиболее эффективное использование участка как застроенного . Этот прием предполагает сохранение на рассматриваемом участке существующих строений.

2) наиболее эффективное использование участка как незастроенного . Этот прием базируется на допущении, что на участке отсутствуют строения, либо они могут быть снесены.

При этом рассматривается два случая :

· коэффициенты капитализации для зданий и земли различны;

· коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы

Так как рассматриваемый земельный участок не застроен и для города Янаул коэффициенты капитализации различны (для земли - 16 %, для зданий - 20 %), в работе рассматривается второй метод, с различными коэффициентами.

На начальном этапе определения ННЭИ объекта недвижимости авторами проведен анализ:

· местоположения земельного участка - основополагающим фактором, определяющим его стоимость ;

· рыночного спроса , который позволяет определить, насколько планируемое использование объекта недвижимости эффективно, с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения ;

· конкурентной среды (выбирается зона в десяти минутной доступности и проводится анализ предприятий и учреждений, расположенных в ней).

На следующем этапе авторами проведена оценка критерия правомочности тех или иных потенциальных видов использования участка на основе анализа градостроительной и земельной нормативно-правовой документации. В качестве итога составлен перечень возможных с юридической точки зрения вариантов разрешенного использования объекта недвижимости.

По мнению авторов, при доказательстве выбора наиболее эффективного использования земельного участка не всегда достаточно обосновано исключение определенных видов использования из возможных. Для более полного обоснования некоторых вариантов использования объектов недвижимости авторами предлагается проведение следующих двух этапов:

1. Социологический опрос населения с целью выявления наиболее предпочтительных видов использования объекта недвижимости в порядке уменьшения степени предпочтительности.

2. Определение достаточности обеспечения территории , прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами.

Для рассматриваемого объекта недвижимости социологический опрос населения проведен методом анкетирования. В опросе принимали участие жители близлежащей к оцениваемому объекту недвижимости от 16 до 60 лет. В ходе проведения опроса респондентам предлагалось ответить на вопрос: «Какие учреждения, с вашей точки зрения, целесообразно разместить на земельном участке, расположенном по адресу: улица Азина, 27?»

Полученные в ходе социологического опроса результаты представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Результаты социологического опроса

№п/п	Вид разрешенного использования объекта недвижимости
	Предприятия торговли (торговый центр)
	Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр)
	Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы
	Учреждения образования (школа)
	Учреждения здравоохранения (поликлиника)
	Предприятия общественного питания (ресторан)
	Учреждения управления, кредитно-финансовые учреждения, предприятия связи (почтовое отделение)
	Объекты проживания
	Учреждения науки, культуры и искусства
	Конфессиональные объекты
	Объекты служб обеспечения безопасности и правопорядка
	Учреждения жилищно-коммунального хозяйства
	Объекты рекреационного назначения
	Учреждения социальной защиты

Таким образом, наиболее предпочтительными видами использования участка, с точки зрения респондентов, являются следующие (в порядке уменьшения предпочтительности):

1) Предприятия торговли(торговый центр) - 53 процента ;

2) Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр) - 19 процентов ;

3) Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы - 11 процентов .

После социологического исследования проведен анализ достаточности обеспечения прилегающей территории объектами, которые по социологическому опросу оказались наиболее предпочтительны.

Для решения этой задачи в программе ГИС MapInfo создан проект оцениваемого земельного участка и близлежащей территории.

В этом проекте нанесены границы оцениваемого участка, а также объекты предпочтительного вида использования, уже существующие на близлежащей к участку территории. Кроме того, для каждого объекта построена буферная зона (радиус обслуживания) в соответствии с требованиями градостроительной нормативной документации . Аналогичным образом буферные зоны также сформированы и для оцениваемого земельного участка по каждому из потенциальных видов его использования (рис. 2).

Рисунок 2. Буферные зоны оцениваемого ЗУ (при его использовании под учреждения здравоохранения) и существующей поликлиники

Вышеизложенная процедура необходима для визуальной оценки степени соответствия буферной зоны каждого существующего объекта с соответствующей буферной зоной земельного участка этого же вида использования. Почти во всех случаях авторы наблюдали покрытие буферной зоной существующего объекта буферной зоны оцениваемого участка, что предварительно свидетельствует о том, что территория достаточно обеспечена рассматриваемыми объектами. Однако такая оценка, безусловно, требует уточнения.

Для более точного определения вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка проведен расчет необходимого количества учреждений и предприятий для обслуживания ближайшего населения.

Например, необходимое количество общеобразовательных школ (с учетом численности населения микрорайона 5400 человек) рассчитано следующим образом:

Так как здание школы имеет 4 этажа, то:

Исходя из расчетов, можно сделать вывод, что для обслуживания населения данного микрорайона необходима 1 школа. С помощью аналогичных расчетов получены нормативные показатели по каждому варианту использования объекта.

Следует отметить, что для варианта использования земельного участка под строительство бизнес-центра нормативный показатель не регламентирован, поэтому расчеты проведены не были. Однако в связи с отсутствием бизнес-центров на оцениваемой территории, этот вариант рассмотреть целесообразно.

Фактический показатель - это, по сути, площадь или количество учреждений соответствующего вида, уже имеющихся на близлежащей территории.

Таким образом, каждый рассчитанный нормативный показатель сопоставлен с фактическим, на основе чего сформулирован вывод о необходимости исключения этого варианта из дальнейшего рассмотрения.

Результаты расчетов сведены в таблицу 2.

Таблица 2.

Результаты расчетов нормативных и фактических показателей по каждому варианту использования объекта

Вид использования	*Нормативный показатель*	*Фактический показатель*	*Вывод*
Школа	S n =24 640 м 2	S f =25 000м 2	S n < S f , исключен
Поликлиника	P n =6480 м 2	P f =7000 м 2	P n < P f , исключен
Ресторан	R n =2160 м 2	R f =2400 м 2	R n < R f , исключен
Почтовое отделение		F= 1	N = F , исключен
Бизнес-центр	Не регламентирован		Оставлен
Торговый комплекс	T n = 12000 м 2	T f =6000 м 2	T n > T f , оставлен
Спортивный комплекс	С n = 10000 м 2	C f =0	С n > C f , оставлен

После проведения всех вышеперечисленных действий для дальнейшего рассмотрения оставлены три варианта использования (строительство торгового комплекса, строительство бизнес-центра, строительство спортивного комплекса ).

Вышеперечисленные варианты должны отвечать четырем критериям, перечисленным в определении ННЭИ (физическая осуществимость, правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность). Все три варианта использования объекта недвижимости соответствуют первым трем критериям.

В конечном этапе необходимо оценить варианты по критерию максимальной продуктивности, то есть произвести расчет рыночной стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка определена методом капитализации дохода. Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год в стоимость при помощи капитализации дохода. Данный метод включает следующие этапы: расчет годового чистого операционного дохода, расчет коэффициента капитализации, расчет стоимости недвижимости .

В основе определения восстановительной стоимости лежал расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Для определения восстановительной стоимости применен метод сравнительной единицы.

Результаты расчетов приведены в таблице 3.

Таблица 3.

Результаты расчетов стоимости земельного участка

*Наименование показателей*	*1 вариант использования (бизнес-центр)*	*2 вариант использования (торговый комплекс)*	*3 вариант использования (спортивный комплекс)*
Чистый операционный доход, руб./год	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Коэффициенты капитализации для здания, %
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Доход, приходящийся на землю, руб./год	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Коэффициенты капитализации для земли, %
Стоимость земельного участка, руб.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Итогом работы явилось определение варианта использования земельного участка - строительство торгового центра , при котором инвестор (владелец) получит максимальную прибыль.

Выводы

Таким образом, дополнение современной методики наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости рассмотренными в статье аспектами позволит дополнить и учесть важные аспекты определения ННЭИ, а именно:

· проведение социологического опроса решает проблему недостаточной обеспеченности квартала объектами недвижимости, которые наиболее предпочтительны для близлежащего населения, что помогает предсказать развитие рынка недвижимости и, кроме того, делает жилой квартал более комфортным для проживания.

· Инструмент анализа достаточности обеспечения территории, прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами, позволяет выявить, какие предприятия и учреждения более всего необходимы на рассматриваемом земельном участке. Такой анализ проводится на основе рекомендуемых градостроительных нормативов, использование которых позволит уменьшить степени субъективности оценщика при выборе того или иного варианта ННЭИ, тем самым, повысит обоснованность выбранного варианта, что снижает риск инвестирования средств в недвижимость, а также увеличивает прибыль от вложений.

Список литературы:

1.Гранова И.В., Максимов С.Н., Федорова Т.А. Оценка Недвижимости. Тесты. Задачи. Практические ситуации//Санкт-Петербург: Питер, 2001 г. - С. 23-24.

2.Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С. Оценка стоимости недвижимости//Москва: Интерреклама, 2003 г. - С. 76-80.

3.Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. 2-е изд., стер. М.: КНОРУС, 2011. - 752 с

4.СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (дата обращения 01.02.2014).

5.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости // Москва: Дело, 1997 г. - С. 270-275.

Введение

Определение наиболее эффективного использования недвижимости

Критерии анализа наиболее эффективного использования недвижимости

Юридическая допустимость

Физическая осуществимость

Финансовая обеспеченность

Максимальная продуктивность

Основные приемы в анализе наилучшего использования недвижимости

Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости

Обособленные виды пользования
Промежуточные виды использования
Юридически противоречивые виды использования
Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным
Многопрофильные виды пользования
Виды использования специального назначения
Спекулятивные виды использования
Избыточная и лишняя площадь участка

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Рассматривая мной тема, безусловно, является очень актуальной в условиях современных рыночных отношений. Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций. Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это желание реализуется в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то здесь решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка, который в большинстве случаев давал один и тот же результат - жилье.

Стоит отметить, что повышение востребованности услуг по анализу наилучшего использования на отечественном рынке в том числе обусловлено проникновением зарубежного капитала как в форме инвестиций, так и кредитных средств, носители которых одним из обязательных условий предоставления финансирования выдвигают наличие отчета независимой компании, определяющего наилучшее использование объекта и, соответственно, подтверждающего максимально эффективное вложение инвестиционных ресурсов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

Во-вторых, реализация которых возможна физически;

В-третьих, осуществимы финансово;

В-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Цель моего реферата – рассмотреть основы определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Передо мной поставлена задача, выяснить какими методами осуществляется выбор наилучшего использования объекта, какие анализы производят для этой цели.

Реферат изложен на 27 листах машинописного текста, включая список используемой литературы из 6 источников.

Определение наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ выбора наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится несколькими альтернативными вариантами и включает следующие направления:

Рыночный анализ

Анализ реализуемости варианта

Анализ наиболее эффективного использования

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов:

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования объекта предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрения конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

2.1 Критерии анализа наиболее эффективного использования

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

юридическая допустимость;

физическая осуществимость;

финансовая обеспеченность;

максимальная продуктивность.

Юридическая допустимость

Например , если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ) имущества - это наиболее вероятный способ его эксплуатации, который является физически возможным, юридически разрешённым, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврат самого капитала.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Окружение, топография земельного участка позволяет использовать его под строительство зданий самой разной функциональной направленности - административных, складских, сельскохозяйственных. При этом не требуется дополнительных вложений капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрогеологические условия, доступность транспортных и коммунальных удобств).

Не выявлено юридических условий, ограничивающих характер использования - законодательных, муниципальных актов и требований нормативов. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер использования. Отношение местного населения в целом благоприятное.

Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение наилучшего использования имеющихся на участке улучшений проводится в два этапа:

Для участка как свободного;

Для участка с имеющимися улучшениями.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.

Анализ возможностей использования участка, как свободного

При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:

Целевое назначение и разрешенное использование;

Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

Текущее использование земельного участка.

Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому оценщик анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

Вывод: Расположение земельного участка, а также вся инфраструктура данного района, делает экономически эффективным использование его под застройку, зданиями коммерческого назначения.

Анализ вариантов использования оцениваемого объекта: Нежилого здания

Использование, как производственных и складских помещений

Объекта оценки - нежилое здание, накладывает ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных с организацией производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности. Использование помещений в качестве склада, является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве торговых либо офисных помещений. Следовательно, от таких вариантов использования, следует отказаться.

Использование помещений, как торговых

Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использование помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Окружающая инфраструктура месторасположения объекта оценки это - промышленные, административные и крупные торговые объекты. Таким образом, принимая во внимание, что объект оценки расположен хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения мелкой розничной торговли, финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.

Использование помещений в качестве коммерческого объекта - офисного здания.

Анализ рынка недвижимости показывает, что коммерческое здание - куда более спокойный объект инвестиций. Спрос на коммерческие помещения растет вслед за экономикой. Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в высоком уровне доходности офисных проектов. При высоком инвестиционном потенциале Кемерово испытывает острый недостаток в качественных коммерческих помещениях. В связи с вышесказанным Оценщик считает, что такое использование является наиболее эффективным.

Вывод: Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование здания в качестве офисного.

Предыдущая статья: Как поменять пин код карты сбербанка онлайн Изменение пин кода карты сбербанка Следующая статья: Условия использования карты Priority Pass